Wspólnoty mieszkaniowe a VAT 2014

Według interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 21.06.2011r. nr. PT8/033/IO1/AEW//PT-571 ( Dz.U. MF z 02.08.2011 nr.6 poz.27) wspólnota mieszkaniowa realizując  wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług:

1. w ramach zarządu nieruchomością wspólną – uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług  ( ustawa o VAT)

2. na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli – wspólnota nabywa towary i usługi w swoim imieniu na rzecz właścicieli poszczególnych lokali , którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat i podlega przepisom ustawy o VAT , co w konsekwencji oznacza , że te wydatki mogą być przez wspólnotę refakturowane.

STAN OBOWIĄZUJĄCY DO 31.12.2013R. STAN OBOWIAZUJACY OD 01.01.2014R.

Zwolnienie podmiotowe :

Art. 113 ustawy z dnia 11.03.2004r. (tekst jedn. z 29.07.2011r. Dz.U. nr.177, poz.1054 ) 

ust.1  zwalnia się od podatku podatników , u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie  przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000,-zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. 

ust.2  do wartości sprzedaży , o której mowa w ust. 1 , nie  wlicza się :

• odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku

• dostawy towarów , które na podst. przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji

ust.5 jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podst. ust.1 przekroczy kwotę o której mowa w ust.1 , zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty , a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę.

ust. 9 podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art.5 jest zwolniony od podatku , jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy , w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym , kwoty określonej w ust.1.

Zwolnienie podmiotowe :

Art. 113 ustawy z dnia 11.03.2004r. (tekst jedn. z 29.07.2011r. Dz.U. nr.177, poz.1054 ) 

ust.1  zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników , u których wartość sprzedaży  nie  przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000,-zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. 

ust.2  do wartości sprzedaży , o której mowa w ust. 1 , nie  wlicza się :

• wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju

• odpłatnej dostawy i odpłatnego świadczenia usług , zwolnionych od podatku na podstawie  art.43 ust. 1  lub przepisów wydanych na podstawie art.82 ust. 3 , z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami

b) usług , o których mowa w art. 43 ust.1 pkt. 7 , 12 i 38-41

c) usług ubezpieczeniowych

                          - jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych

• dostawy towarów , które na podst. przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji

ust.5 jeżeli wartość sprzedaży  zwolnionej od podatku na podst. ust.1 przekroczy kwotę,  o której mowa w ust.1 , zwolnienie traci moc począwszy od czynności , którą przekroczono tę kwotę.

ust. 9 podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art.5 jest zwolniony od podatku , jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy , w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym , kwoty określonej w ust.1.

Zwolnienie przedmiotowe :

 § 13 ust.1 Rozporządzenia MF w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o VAT zwalnia się:

pkt.6  usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi , świadczone na zlecenie , z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych ( PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0)

pkt. 16a  czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych , wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe , za które pobierane są opłaty , wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę;

pkt.16b  czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową , na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową , za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów ,mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego( Dz.U z 2005 r. nr. 31, poz. 266, z póź.zm.)  lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22.06.1995r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP ( Dz.U. z 2010 r. nr.206 , poz. 1367 oraz z 2011 r. nr 22, poz.114 i nr.85 , poz. 1092) , jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe;

Art. 43 ust.1 ustawy  zwalnia się od podatku:

pkt.36 usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości , na własny rachunek , wyłącznie na cele mieszkaniowe

Zwolnienie przedmiotowe :

Na podstawie art.82 ust.3 ustawy - § 3 ust.1 Rozporządzenia MF w sprawie zwolnień od podatku VAT oraz warunków stosowania tych zwolnień zwalnia się:

pkt.3  usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi , świadczone na zlecenie , z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych ( PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0)

pkt. 10  czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych , wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe , za które pobierane są opłaty , wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę;

pkt.11  czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową , na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową , za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego( Dz.U z 2005 r. nr. 31, poz. 266, z póź.zm.)  lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22.06.1995r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP ( Dz.U. z 2010 r. nr.206 , poz. 1367 oraz z 2011 r. nr 22, poz.114 i nr.85 , poz. 1092) , jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe;

Art. 43 ust.1 ustawy  zwalnia się od podatku:

pkt.36 usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości , na własny rachunek , wyłącznie na cele mieszkaniowe

Podmioty zwolnione z VAT na podstawie  art.113  ust.1 lub 9 ustawy nie mają obowiązku:

  • rejestracji dla celów podatku ( art.96 ust. 3 ustawy)
  • składania deklaracji podatkowych (art.99 ust. 7 ustawy)

są zobowiązane do prowadzenia uproszczonej ewidencji sprzedaży , a nie pełnej ewidencji VAT ( art.109 ust.1 i ust.3 ustawy )

Podmioty zwolnione z VAT na podstawie  art.113  ust.1 lub 9 ustawy nie mają obowiązku:

  • rejestracji dla celów podatku ( art.96 ust. 3 ustawy)
  • składania deklaracji podatkowych (art.99 ust. 7 ustawy)

są zobowiązane do prowadzenia uproszczonej ewidencji sprzedaży , a nie pełnej ewidencji VAT ( art.109 ust.1 i ust.3 ustawy )

Art. 106 ustawy faktury wystawiają tylko zarejestrowani  podatnicy VAT czynni i zwolnieni ( nie ma obowiązku wystawiania faktur osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej , chyba że zażąda).

 

Jeżeli wspólnota korzysta ze zwolnień podmiotowych (art.113)  i przedmiotowych (art. 43 ) to nie wystawia faktur np. za media dostarczone do lokalu , jednak  na żądanie właściciela obowiązana jest wystawić rachunek ( art.87 ustawy ordynacja podatkowa)

Art. 106b ustawy faktury wystawiają wszystkie podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu VAT ( w tym również niezarejestrowani jako podatnicy VAT).

 

 Jeżeli sprzedaż wspólnoty korzysta ze zwolnień podmiotowych i przedmiotowych , to nie ma obowiązku wystawia faktur (art.106b ust 2 ustawy) , chyba że zażąda tego nabywca , wówczas  obowiązana jest ona wystawić fakturę w ciągu 3 miesięcy , licząc od końca miesiąca , w którym dostarczono towar lub wykonano usługę.

Na podstawie Rozporządzenia MF z 03.12.2013r. w sprawie wystawiania faktur (Dz.U z 2013r. poz. 1485)  faktura dokumentująca :

  1. dostawę towarów lub świadczenie usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2-6 , 8-36  lub przepisów wydanych na podstawie art.82 ust.3 ustawy powinna zawierać:
  1. datę wystawienia
  2. numer kolejny
  3. imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy
  4. nazwę ( rodzaj) towaru i usługi
  5. miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonywanych usług
  6. cenę jednostkową towaru lub usługi
  7. kwotę należności ogółem
  8. wskazanie przepisu ustawy , aktu wydanego na podstawie ustawy , przepisu dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28.11.2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej ( Dz.Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1 , z późn. zm.) lub innej podstawy prawnej ,zgodnie z którą podatnik stosuje zwolnienie od podatku;

dostawę towarów lub świadczenie usług zwolnionych od podatku na podstawie art.113 ust.1 i 9 ustawy powinna zawierać dane ,o których mowa w pkt 1 lit. a-g

Kasy rejestrujące

Wspólnoty mieszkaniowe w przypadku dokonywania odsprzedaży towarów i usług na rzecz właścicieli lokali zwolnione są z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej ( §2 ust.1 pkt. 1 Rozporządzenia MF w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących z dnia 29.11.2012r. Dz.U. 2012r., poz.1382 oraz poz. 33 załącznika do rozporządzenia)

Kasy rejestrujące

Wspólnoty mieszkaniowe w przypadku dokonywania odsprzedaży towarów i usług na rzecz właścicieli lokali zwolnione są z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej ( §2 ust.1 pkt. 1 Rozporządzenia MF w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących z dnia 29.11.2012r. Dz.U. 2012 r., poz.1382 oraz poz. 33 załącznika do rozporządzenia)

Uwagi

  1. z limitu 150.000,-zł wartości sprzedaży  , od której przekroczenia zależy obowiązek rejestracji jako podatnika VAT czynny nie są wyłączone transakcje związane z nieruchomościami  - jeżeli te czynności nie mają charakteru transakcji pomocniczych ( oczywiście ustawodawca nie wyjaśnia , jaki to ma być związek i czy np. za takie czynności mogą być uznane dostawy mediów do lokali  mieszkalnych  czy dostawę mediów można traktować jako transakcję mającą charakter pomocniczy ( z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wynika , że transakcjami pomocniczymi są transakcje występujące niekoniecznie rzadko , lecz ubocznie do działalności podstawowej , nawet gdyby występowały one w sposób powtarzalny ; nie są natomiast transakcjami pomocniczymi takie transakcje , których związek z działalnością jest na tyle ścisły , że stanowią one bezpośrednie , stałe i konieczne rozszerzenie tej działalności).
  2. Brak przepisów przejściowych rodzi wątpliwości jak wspólnoty mają ustalać prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego  w 2014 r. czy powinny liczyć wartość sprzedaży według nowych , czy jeszcze według starych zasad.  Z informacji udzielonych przez MF wynika , że należy kierować się przepisami obowiązującymi do końca 2013r.( ale czy na pewno?)
  3. Większość wspólnot w kraju prowadzi oddzielnie na kontach zaliczki na czynności opodatkowane i zaliczki na czynności nieopodatkowane
  4. Zwolnienie czynności na podstawie § 3 ust.1 pkt.10 i 11 powinno  uczulić Wspólnoty  czy aby „odsprzedaż” towarów i usług na rzecz lokali mieszkalnych ,  właściciele  nie przeznaczyli  przypadkiem na inne cele niż mieszkalne (np. prowadzą działalność gospodarczą w mieszkaniu lub wynajmują na działalność) , co skutkuje tym ,że wspólnota może przekroczyć 150.000,- i się stać podatnikiem VAT. Wspólnoty mogą się zabezpieczyć poprzez pobieranie  oświadczenia od właścicieli lokali z informacją o faktycznym sposobie wykorzystania lokali ( takie oświadczenia pobiera już dużo wspólnot w Polsce)

 

Opracowała: Mariola Chyży