Według interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 21.06.2011r. nr. PT8/033/IO1/AEW//PT-571 ( Dz.U. MF z 02.08.2011 nr.6 poz.27) wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług:
1. w ramach zarządu nieruchomością wspólną – uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług ( ustawa o VAT)
2. na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli – wspólnota nabywa towary i usługi w swoim imieniu na rzecz właścicieli poszczególnych lokali , którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat i podlega przepisom ustawy o VAT , co w konsekwencji oznacza , że te wydatki mogą być przez wspólnotę refakturowane.
| STAN OBOWIĄZUJĄCY DO 31.12.2013R. | STAN OBOWIAZUJACY OD 01.01.2014R. |
|
Zwolnienie podmiotowe : ust.2 do wartości sprzedaży , o której mowa w ust. 1 , nie wlicza się : ust.5 jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podst. ust.1 przekroczy kwotę o której mowa w ust.1 , zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty , a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę. ust. 9 podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art.5 jest zwolniony od podatku , jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy , w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym , kwoty określonej w ust.1. |
Zwolnienie podmiotowe : ust.2 do wartości sprzedaży , o której mowa w ust. 1 , nie wlicza się : ust.5 jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podst. ust.1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust.1 , zwolnienie traci moc począwszy od czynności , którą przekroczono tę kwotę. ust. 9 podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art.5 jest zwolniony od podatku , jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy , w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym , kwoty określonej w ust.1. |
|
Zwolnienie przedmiotowe : pkt.6 usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi , świadczone na zlecenie , z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych ( PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0) pkt. 16a czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych , wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe , za które pobierane są opłaty , wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę; pkt.16b czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową , na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową , za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów ,mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego( Dz.U z 2005 r. nr. 31, poz. 266, z póź.zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22.06.1995r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP ( Dz.U. z 2010 r. nr.206 , poz. 1367 oraz z 2011 r. nr 22, poz.114 i nr.85 , poz. 1092) , jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe; |
Zwolnienie przedmiotowe : pkt.3 usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi , świadczone na zlecenie , z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych ( PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0) pkt. 10 czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych , wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe , za które pobierane są opłaty , wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę; pkt.11 czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową , na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową , za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego( Dz.U z 2005 r. nr. 31, poz. 266, z póź.zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22.06.1995r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP ( Dz.U. z 2010 r. nr.206 , poz. 1367 oraz z 2011 r. nr 22, poz.114 i nr.85 , poz. 1092) , jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe; Art. 43 ust.1 ustawy zwalnia się od podatku: |
|
Podmioty zwolnione z VAT na podstawie art.113 ust.1 lub 9 ustawy nie mają obowiązku:
są zobowiązane do prowadzenia uproszczonej ewidencji sprzedaży , a nie pełnej ewidencji VAT ( art.109 ust.1 i ust.3 ustawy ) |
Podmioty zwolnione z VAT na podstawie art.113 ust.1 lub 9 ustawy nie mają obowiązku:
są zobowiązane do prowadzenia uproszczonej ewidencji sprzedaży , a nie pełnej ewidencji VAT ( art.109 ust.1 i ust.3 ustawy ) |
|
Art. 106 ustawy faktury wystawiają tylko zarejestrowani podatnicy VAT czynni i zwolnieni ( nie ma obowiązku wystawiania faktur osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej , chyba że zażąda).
Jeżeli wspólnota korzysta ze zwolnień podmiotowych (art.113) i przedmiotowych (art. 43 ) to nie wystawia faktur np. za media dostarczone do lokalu , jednak na żądanie właściciela obowiązana jest wystawić rachunek ( art.87 ustawy ordynacja podatkowa) |
Art. 106b ustawy faktury wystawiają wszystkie podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu VAT ( w tym również niezarejestrowani jako podatnicy VAT).
Jeżeli sprzedaż wspólnoty korzysta ze zwolnień podmiotowych i przedmiotowych , to nie ma obowiązku wystawia faktur (art.106b ust 2 ustawy) , chyba że zażąda tego nabywca , wówczas obowiązana jest ona wystawić fakturę w ciągu 3 miesięcy , licząc od końca miesiąca , w którym dostarczono towar lub wykonano usługę. Na podstawie Rozporządzenia MF z 03.12.2013r. w sprawie wystawiania faktur (Dz.U z 2013r. poz. 1485) faktura dokumentująca :
dostawę towarów lub świadczenie usług zwolnionych od podatku na podstawie art.113 ust.1 i 9 ustawy powinna zawierać dane ,o których mowa w pkt 1 lit. a-g |
|
Kasy rejestrujące Wspólnoty mieszkaniowe w przypadku dokonywania odsprzedaży towarów i usług na rzecz właścicieli lokali zwolnione są z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej ( §2 ust.1 pkt. 1 Rozporządzenia MF w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących z dnia 29.11.2012r. Dz.U. 2012r., poz.1382 oraz poz. 33 załącznika do rozporządzenia) |
Kasy rejestrujące Wspólnoty mieszkaniowe w przypadku dokonywania odsprzedaży towarów i usług na rzecz właścicieli lokali zwolnione są z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej ( §2 ust.1 pkt. 1 Rozporządzenia MF w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących z dnia 29.11.2012r. Dz.U. 2012 r., poz.1382 oraz poz. 33 załącznika do rozporządzenia) |
Uwagi
- z limitu 150.000,-zł wartości sprzedaży , od której przekroczenia zależy obowiązek rejestracji jako podatnika VAT czynny nie są wyłączone transakcje związane z nieruchomościami - jeżeli te czynności nie mają charakteru transakcji pomocniczych ( oczywiście ustawodawca nie wyjaśnia , jaki to ma być związek i czy np. za takie czynności mogą być uznane dostawy mediów do lokali mieszkalnych czy dostawę mediów można traktować jako transakcję mającą charakter pomocniczy ( z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wynika , że transakcjami pomocniczymi są transakcje występujące niekoniecznie rzadko , lecz ubocznie do działalności podstawowej , nawet gdyby występowały one w sposób powtarzalny ; nie są natomiast transakcjami pomocniczymi takie transakcje , których związek z działalnością jest na tyle ścisły , że stanowią one bezpośrednie , stałe i konieczne rozszerzenie tej działalności).
- Brak przepisów przejściowych rodzi wątpliwości jak wspólnoty mają ustalać prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego w 2014 r. czy powinny liczyć wartość sprzedaży według nowych , czy jeszcze według starych zasad. Z informacji udzielonych przez MF wynika , że należy kierować się przepisami obowiązującymi do końca 2013r.( ale czy na pewno?)
- Większość wspólnot w kraju prowadzi oddzielnie na kontach zaliczki na czynności opodatkowane i zaliczki na czynności nieopodatkowane
- Zwolnienie czynności na podstawie § 3 ust.1 pkt.10 i 11 powinno uczulić Wspólnoty czy aby „odsprzedaż” towarów i usług na rzecz lokali mieszkalnych , właściciele nie przeznaczyli przypadkiem na inne cele niż mieszkalne (np. prowadzą działalność gospodarczą w mieszkaniu lub wynajmują na działalność) , co skutkuje tym ,że wspólnota może przekroczyć 150.000,- i się stać podatnikiem VAT. Wspólnoty mogą się zabezpieczyć poprzez pobieranie oświadczenia od właścicieli lokali z informacją o faktycznym sposobie wykorzystania lokali ( takie oświadczenia pobiera już dużo wspólnot w Polsce)
Opracowała: Mariola Chyży
